このサイトは 「株式会社ロゴスホーム」をスポンサーとして、Zenken株式会社が運営しています。
家づくりを考える時には、まず避けては通れない土地選び。この土地選びというのは単に決められた中から選ぶのではなく、周辺環境も含めこれから暮らす街やエリアを決めるということなのです。
そこでここでは、様々な角度から自分にとって暮らしやすいエリアの土地選びができるように、手順について詳しく解説していきます。
土地探しのポイントとして、基本となるのは「エリア」。どのエリアに住むかで利便性もかなり変わってくるので、以下の点に気を付けて吟味しましょう。
最初に見ておきたいのが、周辺の交通環境です。自家用車があるからと思っていても、いざ電車やバスなどの公共交通機関を使わなければならなくなった時や、子どもが中高に通い始めた時などに不便すぎると困りますよね。
そのため、最寄り駅からの距離は重要。急行や快速などが停車する駅かどうか、もあわせて見ておきましょう。もし駅が遠くても、近くにバス停があればそれほど不便を感じないこともあります。また、駅やバス停からの帰り道が暗くないか、整備されているかなども重要です。
次に、スーパーや銀行、病院といった生活環境を支える施設がどれだけあるか。買い物スポットとしては大型商業施設も近くにあると便利ですが、日常的な利便性を考えるとどちらかといえばコンビニやスーパー、ドラッグストアなどの有無を重視した方が良いかもしれません。
また、小さなお子さんがいる場合は小児科に対応した病院や歯科があるかもチェック。急病や急な虫歯などの時すぐ連絡できる病院があれば、安心感が違いますよね。銀行は特に他県に引っ越す場合、自分が開設している口座銀行はあるか?を見ておく必要があります。
街の雰囲気も、エリアごとに異なるもの。例えば新しく宅地造成されたいわゆるニュータウンの場合でも、開発からの年月によって住んでいる人の年齢層や活気などが変わります。
最近開発が進んでいるところは若い夫婦も多いので、子育て世帯の方は似た立場の人と出逢う確率が高く、近隣との交流がしやすい面もあるかもしれません。
また、周辺環境も確認。一般的に駅周辺に繁華街があるような場所は人が集まりやすく、その分治安が悪くなってしまうこともあると言われているため、注意してください。
お子さんがいる方、もしくはこれから予定のある方は、子どもが通うであろう学校の場所も大切なポイント。特に公立であれば学区が決まっているのが一般的なので、事前に調べてみましょう。
余裕があれば、中学や高校の選択肢なども見ておくのもおすすめです。お子さんが必ずしも近くの学校に通うとは限りませんが、自宅から通いやすい学校が複数あると将来的な学生生活もイメージしやすいのではないでしょうか。
今はまだ発展していない場所であっても、数年後に大型商業施設や高速道路の建設をはじめとする都市化の予定がある、というエリアも存在します。そういったところを狙い、手が届きやすいうちに購入するという手もあるかもしれません。
ただし、その反面高層ビルやマンションなどが後から建てられると、日当たりが悪くなったり周辺環境が大きく変わったりといったデメリットを被る恐れも。先々のことまで考えて、後悔のない選択をしたいですね。
では、あらかじめ目星がついたら土地選びに踏み出しましょう。住みたいエリアが決まれば、あとは「具体的な希望条件を決める」ことが大切。一般的には「広さ」や「形状」「予算に合っているか」などが指標となります。
そのエリアに住む上で、どうしても譲れない部分はありますか?
例えば「通勤や通学に困るから、駅から徒歩10分以内の場所がいい」「徒歩で買い物に行けるところがいい」「隣との距離が開いている土地がいい」「予算内でなるべく広い家を建てたいから、面積が重要」など、様々なこだわりがあると思います。
すべての面で自分の理想!という土地と出逢える人はそう多くありません。そのため、できる限りそれに近い土地を探すためには、優先順位を決めて妥協点を見つけることが大切です。基本的には工務店やハウスメーカーに相談するものですが、その際にも譲れない部分、を先に伝えるとスムーズに進められるでしょう。
宅地の中には、いわゆる「変形地」と呼ばれるものもあります。これは一般的に想像される長方形や正方形の宅地とは違い、三角形のような尖った部分がある土地のことです。確かに四角い整地の方が無駄なくスペースを活用できる傾向はありますが、変形地には変形地ならではの活かし方が。
例えば変形地に沿って間取りを作り、他にはないアーティスティックな住まいに仕上げるとか、住宅部分はスタンダードな形にして、尖った部分を庭やカーポートとして活用することでオシャレなデザインにするとか、一味違った雰囲気を出せるのが変形地の魅力です。
変形地は費用面でも通常の整地より安い傾向がありますから、工夫しだいで選択肢が広がる可能性も。気になる方は、形にこだわらない旨も相談してみると良いでしょう。
実は土地によっては、用途や建てられる住居の高さなどが決まっているケースもあります。事前にしっかりと調べ、ルールに沿った家づくりを行いましょう。
どの「用途地域」に該当しているか
エリアによっては「用途地域」に指定されていることもあります。用途地域は12種類に分けられており、例えば工業系、農地、住宅地など規定された分類に当てはまる範囲・規模の建物を建てなければなりません。
宅地であれば問題ないのですが、住居と店舗を併設しようとしている自営業の方などは要注意。店舗は「商業用の建物」に分類されるとして、用途地域の中では住居と一緒に建てられない恐れもあるのです。
一方で、用途地域は住宅地とその他のエリアを区分する意味も担っています。周辺環境も含めて該当しているかどうか確認してみてください。
建ぺい率・容積率・高さなどの規定
それぞれの土地には、一般的に「建てられる建物の高さ、広さ、容積率」などが定められています。建築面積の上限を示すルールは「建ぺい率」と呼ばれ、容積率は延床面積の上限を表すものです。
しかし、こういった細かいルールを自力で把握して住まいを設計するのは非常に難しいもの。基本的には希望の家が建てられるか、信頼できる工務店やハウスメーカー、建築士などの専門家に相談しましょう。
都市計画区域は接道義務が設けられている
場合も
「都市計画区域」も、気を付けたいエリアのひとつです。これは都道府県知事や国土交通大臣によって指定された地域で、市街地を中心にひとつのまとまった都市として開発・整備・保全すべき場所として認められている場所を指します。
都市計画区域には「幅員4m以上の道路に、2m以上接していること」という接道義務が設けられており、土地によっては幅員6m以上となる恐れも。無理のない設計ができるよう、こちらも専門家に相談しましょう。
防火地域や準防火地域に該当しないか
都市計画法に定められている規定の中には「防火地域」や「準防火地域」といったものもあります。これは火災が発生した際、できる限り被害が最小限で済むよう設定されたルールで、駅や役所などの都市機能が集中した地域は特に防火地域に指定されているケースが多いようです。
準防火地域はさらに範囲が広く、いずれもそこに建築できる建物の制約(耐火性能等)が定められているため、注意が必要。費用面に影響が出る恐れもありますから、まずは工務店やハウスメーカーに尋ねてみるのがおすすめです。
木造住宅密集地域にも注意
上記の防火地域・準防火地域に対して「木造住宅密集地域」は、火災が発生した時に被害が広まりやすいエリアとして指定されています。
昨今では耐震性・耐火性に優れた木造住宅も普及していますが、木造住宅密集地域に該当する場所は火災や地震の際の倒壊リスクが高いとして、新たに建築する建物に一定の制限を設けているそうです。防犯面からすると避けた方が良いエリアとも考えられますから、念のため確認してみましょう。
このように、宅地にはエリアや規定ごとに様々な特徴が存在します。しかし、その他にもチェックしておきたいポイントが。それは「地盤の強さ」や「過去の歴史」です。
とりわけ地震が多い国として知られる日本では、耐震構造や制震、免震システムなど住宅の耐久性を高める色々な工夫が見られますよね。ですが、どんなに家そのものが強くても、地盤が弱ければ地震への抵抗力は低くなります。
一般的には過去に水場だった場所や埋め立て地などは地盤が柔らかくなりやすいと言われているものの、土地が決まった後に仲介業者やハウスメーカーによってしっかりとした地盤調査+必要なら補強工事が行われるので、不安は少ないかもしれません。
とはいえ、できれば土地を買う前に確認しておきたい、という方は地盤の強さを公開しているサイト※も存在しますから、念のためご覧になってみてはいかがでしょうか。
もうひとつ確認しておきたいのが、過去の浸水履歴や土壌汚染についてです。
例えば以前工場が存在したエリアなどは土壌汚染が起きやすいと言われているため、念のため仲介業者を通して調査結果をチェック。また、大雨や台風などの際の浸水履歴に関しては役所で尋ねられるので、事前に調べておくのが良いでしょう。
土地探しには調べておきたいことがたくさんありますが、その分安心感が増える&自分にとって利便性の高い場所を見つけられた時には喜びもひとしお。仲介業者やハウスメーカーなどの手も借りながら、ぜひ理想の土地に出逢えると良いですね。