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マイホームを購入する上で気になることのひとつが「家に対する保証」。新築住宅の保証には、家を建てる施工会社や不動産会社などに国が義務付けている基本的な保証のほかに、施工会社が独自に用意している保証サービスもあります。
せっかく家を建てるなら何となく安心、ではなく、それぞれの内容を理解した上で契約することが大切です。ここではそんな家に対する保証について詳しく解説していきます。気になる会社のアフターサポートと照らし合わせながら確認してみてください。
新築住宅に対する保証は、大きく「基礎」を対象としたものと「内装・建具」を対象としたものに分けられます。基礎は屋根や柱、梁など構造に関わるもので、内装や建具はバスルームやキッチン、クロス、窓サッシなどです。
保証の内容によっては、この基礎と内装・建具を別々に考えて補償していることも。つまり、基礎用の補償では内装・建具をカバーできなかったり、その逆もあり得たりするというわけですね。また、その他にも以下のような分類が存在しますから、押さえておきましょう。
まず、注文住宅には必ず「瑕疵担保責任保証」と呼ばれる保証が付帯されています。これは法律で定められているもので、簡単に説明すると「住まいの基礎に問題が生じた場合、一定額を施工会社が補償する」という内容です。
人間が関わっているからこそ、施工にミスがないとは限りません。そのため、施工後に傷や傾きなどのトラブルが起こるのも珍しくはありませんが、確たる保証がないと泣き寝入りになる恐れも。ゆえに消費者保護の観点から設定されているのが、瑕疵担保責任保証なのです。
次に、ハウスメーカーや設備メーカーが独自に設定した保証。ハウスメーカーの保証は特に会社ごとに違いがあるので改めて確認が必要ですが、キッチンやトイレ、バスなどはブランドによって「メーカー保証」が設けられている場合があります。
つまり、不具合が起きた時に工務店やハウスメーカーではなく、メーカーに直接問い合わせる形になるわけですね。この時設備のメーカーやブランドをできる限り統一しておくと、もしもの時にまとめて相談が可能になるため、覚えておくと良いでしょう。
では、中でも法律で規定されている「瑕疵担保責任」について詳しく見ていきましょう。瑕疵担保責任は住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）をもとに住宅メーカーに課せられており、期間は“最低10年”と決まっています。
瑕疵担保責任の保証範囲は、主に「基礎部分」となっていますが、具体的には以下をご参照ください。
補償額は「最大2,000万円」とされているため、大がかりな工事が必要になった時も安心感がありますね。しかし、これをすべて工務店やハウスメーカーが負担するというのも不安が残るもの。それがもとで万が一倒産といった結果になっても、その後のアフターサポートを含め住人も困ってしまいます。
そこで、新築住宅の瑕疵担保責任保証ではもし建築会社が倒産した場合は、この保険を用いて他の会社に依頼できるというシステムも利用可能です。ただし、保証範囲は上記から変わりませんので、他の範囲については別途費用がかかります。
このように、新たに家を建てる際には心強い瑕疵担保責任保証ですが、瑕疵と言われてもあまりピンと来ない方も多いのではないでしょうか。では、どんな時に相談すれば良いのか、具体的に見てみましょう。
物理的瑕疵
物理的瑕疵は、その名の通り「床が傾いている」「境界線があいまい」「地盤がゆがんでいる」といった建物の物理的な問題を指します。
耐震性や耐火性などの性能が基準値を下回っている、といったケースもここに含まれますので、確認してみてください。引き渡し前に発覚すれば良いのですが、現実的には住み始めてから気になり始めることが多いようです。
精神的瑕疵
賃貸物件等の説明で「心理的瑕疵」と書いてあるのを見たことはないでしょうか。いわゆる事故物件、と呼ばれるものですね。
精神的瑕疵はそのように「知っていたらわざわざ選ぶ人は少ない」土地や住宅に対するマイナス情報を指します。そこで人が亡くなっている、以前墓地だった、事件が起こったなどが定番ですが、近くに反社会的勢力の事務所がある、といった事情も含まれるため、参考にしてみてください。
法的瑕疵
法的瑕疵は、建築基準法や都道府県ごとのルールを破って建てられていること。土地ごとに建ぺい率や容積率、高さなどの規定があるのが一般的ですが、それを守らずに設計・施工を行っている状態ですね。
ただし、新築の場合は建築許可を取った上で着工されるため、基本的には心配ないと考えて良いでしょう。とはいえ、100％の安全は確約できませんから、事前に保証範囲を確かめておくことが大切です。
前述した通り、瑕疵担保責任保証は「原則10年」と定められています。これは法律で決まっている期間なので、10年以下に下がることはあり得ません。つまり、10年後までは基礎構造部分に異常を感じたら、いつでも補償を相談できるということですね。
ちなみに、この時の費用は基本的に「無償」と考えて良いでしょう。基礎構造に関する問題は明らかに施工会社の落ち度と考えられるため、家を購入した本人が負担する必要はないのです。ですが、やはり不安なのが施工会社の経済状況の悪化・倒産。
日本の法律では倒産した企業に会社の責任を追及できない仕組みとなっており、実際2005年の耐震偽装事件で多くの不動産会社がやむを得ず事業を畳んだ際には、法律上の保証義務が現在とは違ったこともあって、被害者（オーナー）のもとには欠陥住宅のみが残される…というケースも少なくなかったと言われています。
そこで、2009年に施行されたのが「住宅瑕疵担保履行法」です。これは新築住宅の保証を住宅メーカーに義務付けたもので、次で詳しく確認していきましょう。
住宅瑕疵担保履行法は、「住宅瑕疵担保責任保険への加入」、もしくは「一定金額以上の供託金の準備」を住宅メーカーに課すもの。2000年時点でも「品確法」と呼ばれる制度は存在したのですが、当時の内容だとハウスメーカーが倒産した際に補償が受けられなくなるため、消費者保護の観点では十分なものではなかったと言われています。
しかし、現在の品確法は前述した10年の「瑕疵担保責任保証」に上記の住宅瑕疵担保履行法が組み合わさり、更に手厚く担保されるようになりました。
住宅瑕疵担保責任保険は、万が一建物の基礎に関する不具合が発生した場合「施工を行った建築業者に保険金が支払われる」制度。不動産業者が介入し、事前に事業者が加入している保険金から費用が出ます。ただし、相談したタイミングで既に建築会社が倒産している場合には、家の持ち主に支払われるのが一般的です。
住宅瑕疵責任保険は様々な団体から提供されており、どこで契約するかで保険料や保証内容が変わる可能性があります。
保険料は表向き業者（建築会社）が負担するものとされていますが、現実的には住宅の価格に10年分の保険料が含まれているものですから、注意して見ておきましょう。必要だと思えば、業者に確認するのもOKです。
最後に、考えておきたいのが「建築会社によって保証内容は異なる」という点です。前述したような瑕疵担保責任保証は内容・期間ともに会社による差はありませんが、それ以外の独自保証は様々な特色が出てきます。
例えば「最低10年間の保証にプラスして、最長〇年の保証」と謳っているところも多いですよね。しかし、10年以降の内容や延長方法はその会社ごとに違うのです。例えば点検はずっと無料、修理のみ有償、という会社もあれば、10年のタイミングで有償メンテナンスを受けると延長が可能、といった形を取っている会社もあります。
また、保証内容もいろいろ。無料の範囲が少ない分広い部分をしっかりカバーしてくれる、という場合も考えられますから、まずはアフターサポートを確認してみてください。
家は一生の財産にもなり得る大きな買い物。建ててからも10年、20年と安心感をもって点検やメンテナンスを任せられる工務店やハウスメーカーを選ぶことも、納得のいく家づくりを行うポイントと言えるのではないでしょうか。